○管理組合顧問の就任
　　顧問としていつでも相談に応じます。

○定時・臨時総会の議案書作成
　　面倒な議案書作成･議事録を理事に代わって作成します。

○管理規約の改正
　　現行の区分所有法に沿った，各々の管理組合固有の管理規約を作成します。

○長期修繕計画の作成
　　適正な修繕積立金を決める上でも大切です。

○大規模修繕工事計画
　　計画と同時に工事の進め方も考えます。
　　建物・設備の劣化診断も行います。

○耐震診断・建替え計画

○委託管理・自主管理のお手伝い
　　管理会社との折衝・自主管理のお手伝いをします。


具体的な顧問業務の場合

　管理会社に管理を委託している管理組合（委託管理マンション）と、そうでない管理組合（自主管理マンション）とでは、顧問の業務が大きく異なります。

●　全面委託管理マンション（管理組合）の顧問
　管理組合が管理会社に管理を委託している中にあって、役員さんの委託管理会社に対する実務チェックの負担を軽減してなおチェック機能を強化し、管理組合が常に区分所有者本位に運営されるためのサポート役を果たします。また理事会の重要業務である「規約の見直し」、「共用部分の変更」その他の検討および原案作成に際して、適切なアドバイスを行います。

●　一部委託または自主管理マンション（管理組合）の顧問
　運営全般にわたり適切なアドバイスを行うと共に、管理組合の運営上も不可欠な決算書・事業報告書・予算案・事業計画書その他の原案および成案作成など各種の事務作業を代行し、役員さんの負担を大幅に軽減します。また外部関係機関と管理組合（理事会）との連絡役・折衝役を果たします。事務局業務を引き受けることもできます（ただし、組合経費の支払業務は対象外です）。
現実にはマンション管理組合の９０％が管理会社に管理を委託していますので、委託管理マンションにおける顧問の業務を以下に紹介します。

（例１）委託管理会社の実務チェックの補助
　管理組合の立場に立ったマンション管理士が顧問として運営に関与し、役員さんによる管理会社の実務チェックを万全に補助することで、役員さんの負担を軽減してなおチェック機能が強化されます。具体的な業務の一例として、管理会社から組合に対しては、受託業務に関する「月次報告書」というものが提出されますが、この内容を理事会に代わってチェックし、問題があれば理事会に報告すると共に、管理会社に対する改善等の申し入れを補助します。

（例２）理事会および総会運営の補助
　委託管理マンションにおいて、理事会の会議に必要となる資料や決算・予算の原案は管理会社が作成しますが、理事会が管理会社本位な予算や議案を承認（総会へ提出）することがないように、その内容をチェックすると共に必要な助言を行います。総会では、議案の内容について説明および質疑応答の補助を行うほか、規約・法律に則った正しい採決がなされるように監視します。

（例３）管理委託契約内容の見直しの補助
　管理委託契約においては、仕様（管理のメニュー）や受託金額が受託者本位に設定されていたり、本来必要でない業務を委託していることも珍しくありません。管理組合の立場に立って委託契約の見直しの補助を行い、区分所有者本位な委託管理を実現させます。

（例４）管理会社との真の信頼関係の構築（＝管理組合の主体的運営）の補助
　フロントマンや管理員の人柄にほだされ、管理会社と馴れ合いの関係に陥って久しい管理組合が多いものです。中には管理会社の派遣管理員が居住者の私的な雑用を請け合っているケースもあったりします。このような関係は、管理組合が管理会社に対して真に必要な意見・要望を言い出しにくい雰囲気を育み、主体的な運営を妨げる大きな原因になります。従って、そのような管理組合ほど、表に出ない「真に組合のためを思う貴重な意見」が眠ってしまっています。マンション管理士が顧問として関与することで、管理組合と管理会社との関係改善を補助すると共に、理事会が管理会社に対して忌憚なく意見・要望を言えるための後ろ盾となります。

管理規約改正の場合

　私が管理規約改正を手がけたマンションは築１４年、５階建、８３戸のマンションであり、当マンションの規約は平成５年に国土交通省(当時建設省)の標準管理規約を原則として採用し、部分的に数度に渡って当マンションに適合するよう改正を行って現在に至っておりました。当マンションには、管理組合理事会が審議、検討する事項の内、専門的且つ継続して研究すべき事項に関し、諮問委員会が設置されています。
この度の規約改定について、諮問委員会から理事会に対し管理規約の改定の必要性を、諮問した結果、理事会が改定を了承したので、従来の管理規約を全面的に改定する案を提示し、理事会の承認を得て、総会で承認されました

◆管理規約改定の必要性を諮問するに至った理由
　　平成１６年１月、国土交通省が多数の日時を費やし、マンションの専門家集団の意見を集約して、従来のマンションで発生している諸問題で区分所有法その他の法律で解決が困難とされた事項を迅速且つ適切に解決できる規約を公表したこと、具体例として未納管理費の請求に関する規定の充実、建て替えに関する規定の充実、マンション管理における専門的知識を有する者の活用に関する規定、決議要件や電子化に関する規定等が盛り込まれており、これ以上の内容の管理規約は他に存在しないこと、当マンションにおいても、即刻最新の管理規約に改定し、諸問題の解決に対応する事が必要であること等諮問しました。
理事会から、管理規約の具体的な改定案の作成の要請を受け、改定案の作成に取り組みました。

◆管理規約全面的改定についての主な留意点
　　　１　当マンションに特有な事項で、国土交通省の管理規約に適合しないものは
　　　　 すべて現行の管理規約のまま残すこと。
　　　２　細則についても、当マンションのみに適合する事項は改定しないこと。
　　　３　時の経過で適合を欠いた規約については廃止すること。
　　　４　当マンションの管理上支障になる規約、特に関係のない規約、当マンション
　　　　 に特有な規約以外は、国土交通省の管理規約のモデルを取り入れ改定案と
　　　　 すること。

　改定案は理事会及び総会において１００％の賛同を得て、改定されました。
管理規約は、マンションで生活する者の憲法であり、日常生活に直接影響するため、改定にあたって住民の合意を得るためには、事前に改定の必要性と、改定理由を明確に説明し、納得を得て行うことが不可欠と思います。　

大規模修繕工事の場合

　大規模修繕を計画し実施するに際して、マンション管理士は次のような業務のお手伝いをすることができます。

〇プロジェクト全体のアドバイザ−
　大規模修繕を完成させるまでには様々な専門知識と長い時間を要します。適時に適切な専門家の紹介や全体のスケジュ−ルについて助言します。

〇長期修繕計画の作成・見直し
　大規模修繕を行う財政的な基盤は長期修繕計画に基づいた修繕積立金のストックです。既に計画がある場合はその内容の検証、まだ計画が無い場合は直近の大規模修繕を前提として作成します。

〇組織作りのプランナ−
　大規模修繕の計画は理事会とは別個の専門委員会を作って進められるのが一般的です。その設置や運営のお手伝いを行います。

〇建物や設備の調査診断
　区分所有者の合意形成には、修繕の必要性を判定する劣化調査診断が欠かせません。技術系のマンション管理士は自身でそれを行えますし、そうでない場合は前述のようにその専門家をアレンジします。

〇修繕設計
　前項の診断結果に基づいて修繕範囲や工法・材料などを具体的に定めます。この設計業務もマンション管理士自身でこなす場合と、建築士などと連携して行う場合があります。

〇見積依頼・施工者選定助言
　上記の設計（統一仕様書）により各施工者から同じ基準で見積もりを取り、その内容を比較検討し施工者とのヒアリングに立ち会ってその選定の助言を行います。

〇各種会合への出席
　理事会・専門委員会や総会に出席して、大規模修繕の内容やその計画の進め方などについて説明し、区分所有者の合意形成が円滑になされるよう補助します。

〇工事監理
　実際の工事が仕様書通り行われているかを確認します。また、工事中の追加・変更や、居住者・近隣からの質問や苦情対応についても定例打ち合わせ会議などに立ち会って発注者（管理組合）を補佐します。

〇その他
　工事見積に参加する実績のある施工会社の紹介や、工事完成後に定期的に行う施工者の検査に立ち会うなどの業務を、管理組合の依頼に応じて行います。